Главная • Статьи и выступления • Статья в журнале УРФО: Строительство, ЖКХ

Журнал УРФО:СТРОИТЕЛЬСТВО, ЖКХ

№6 декабрь 2004 г.

Болотин Е.Г., заместитель председателя УБС

Будет ли кризис на рынке недвижимости?

Уже не первый год звучат слова о том, что рынок недвижимости перегрет и скоро случится страшный кризис, при этом «оракулы» как правило, не утруждают себя объяснением причин и механизма возникновения кризиса недвижимости.

Первое более-менее ясное рассуждение о вероятности в ближайшие 2-3 года  кризиса на рынке недвижимости прозвучало более года назад из уст банковского аналитика Ричарда Хейнсворта (Компания РусРейтинг) в его выступлении на Международном банковском конгрессе, проводимом Ассоциацией региональных банков «Россия» в г.Сочи.

Р.Хенсворт в своем выступлении, говоря о перспективах развития банковской системы России в 2004-2007 годах, высказал мысль о том, что банковская система России прошла через все известные виды кризисов, за исключением одного – кризиса на рынке недвижимости. По мнению Р.Хейсворта, другие типы кризисов не страшны более нашим банкам, т.к. менеджмент и персонал банков получил необходимый опыт работы в таких кризисных условиях, а вот что делать в условиях кризиса на рынке недвижимости – никто не знает.

Под кризисом рынка недвижимости обычно понимают резкое снижение  спроса на  любую недвижимость (фактически полное прекращение любых продаж) на длительный срок – от 6 месяцев до 3-5 лет. В этих условиях строительные и риэлтерские компании не в состоянии генерировать поток наличности, а следовательно не могут осуществлять текущие платежи, что приводит к их массовому банкротству, появлению проблем с ликвидностью у банков, активно кредитующих строителей и риэлтеров. Но если бы дело ограничилось только строителями и риэлтерами, все было бы не так плохо. К сожалению, есть и второй круг:

Во-первых, это поставщики стройматериалов – не получая заказа от строителей, они также испытают финансовые трудности;

Во-вторых, банки, активно использующие  залог недвижимости (а таких абсолютное большинство), вынуждены будут потребовать у своих клиентов дополнительное обеспечение, а в случае его отсутствия – погашения кредитов. Таким образом, кризис на рынке недвижимости приводит к коллапсу всех отраслей экономики, перерастая в кризис всей экономики.

В чем причина кризисов на рынке недвижимости? Экономической  причиной  является отрыв цены на недвижимость от ее реальной стоимости строительства. Происходит это в тот момент, когда на рынке появляются спекулянты, которых  покупка недвижимости интересует только с одной целью – дальнейшая перепродажа по более высокой цене. Этот процесс напоминает снежный ком (или финансовую пирамиду), т.к. с последующей перепродажей цена недвижимости все больше отрывается от ее реальной стоимости (как оценить реальную стоимость недвижимости – разговор отдельный). Наконец цены взлетают так высоко, что и у реальных покупателей недвижимости и у спекулянтов появляется стойкое убеждение, что по такой цене покупать недвижимость не стоит. Спровоцировать  появление такой убежденности могут различные причины – публикации в СМИ,  заявления  чиновников, действия риск-менеджеров спекулянтов и т.д.

Так будет ли кризис на рынке недвижимости? Думаю, что нам все же не избежать кризиса, вопрос в том каким он будет? И когда?  Сегодня практически не реально дать ответ на эти вопросы, зато хорошо понятно, что нужно предпринять, дабы не стать его жертвой.

Во-первых, и банки, и строители, и риэлторы должны изучить зарубежный опыт, учесть все возможные сценарии развития событий и подготовить варианты своих действий в случае кризиса.

Во-вторых, необходимо пресекать все разговоры некомпетентных «оракулов» в СМИ,  ибо, как показал опыт нынешнего лета, способны спровоцировать кризисные явления даже в отсутствии реальных экономических предпосылок.

В-третьих, большую опасность представляют фирмы-однодневки, занимающиеся мошенничеством на рынке недвижимости – особенно в части сбора денег под долевое строительство, с последующим их присвоением, так как это тоже способствует росту негативных настроений в среде инвесторов.

Казалось бы в числе рекомендаций должна быть и рекомендация о контроле за ценами, но, по моему мнению,  никто не должен пытаться контролировать цены на рынке недвижимости –  рынок сам должен устанавливать цены, а государству и  риэлтерскому сообществу необходимо лишь пресекать попытки манипулирования ценами.

В заключение хотелось бы сказать, что кризис на рынке недвижимости, так же как и любой другой кризис, уносит пену и перед выжившими открываются новые перспективы бизнеса.